Аналитики БН подсчитали, что за 2018 год застройщики вывели на рынок на 10% больше квартир, чем годом ранее. Жилплощади стало больше на 4,8 миллионов квадратных метров. Статистика более чем оптимистичная. С другой стороны, привычный 214-ФЗ уходит в прошлое, правила игры на строительном рынке ужесточаются, а ставки по ипотеке стабильно ползут вверх. Что в перспективе сулит застройщикам необходимость «потуже затянуть пояса». Не возникнет ли у девелоперов соблазн сэкономить на самом очевидном — стройматериалах и качестве возводимого жилья? Novostroy.su поинтересовался мнением экспертов о ближайших перспективах на рынке недвижимости.
Novostroy.su: Как Вы считаете, что послужило катализатором активности застройщиков?
Елена Иванкина, декан факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС: Это достаточно сложный вопрос, потому что для того, чтобы вывести на 10% больше квартир их должны были начать строить от 2-3 лет до 5 лет назад, потому что это долгий процесс со всеми согласованиями, Стройнадзором, Стройконтролем и т.д. То есть их начинали строить в кризис, но уже когда был рынок покупателя, то есть предложение уже повышало спрос. Либо это диктовалось тем, что происходило практически ежегодное снижение ставок по ипотеке и людей, которые покупали с помощью ипотеки квартиры, становилось все больше и больше, а это очень расширяет рынок покупателя. Либо это происходило потому, что давно шли разговоры о необходимости отмены 214 закона, а так как 80% объемов строительства связано с работой с дольщиками и все понимали, что это закончится, то пытались как можно скорее ввести в действие новые дома для того чтобы спокойно жить и работать дальше по измененным условиям, чтобы накопить как можно больше прибыли, рентабельности.
Если бы был рынок продавца, как это было в начале 2000-ых до 2008-2009 годов, когда каждая квартира улетала мгновенно, когда средняя стоимость квартиры в год повышалась на 83%, а по некоторым городам и до 112%. То есть это было совершенно потрясающее время. Тогда понятно, когда квартиры улетают мгновенно, то только успевай строить и их из рук у тебя вырывают. А здесь прирост на 10%, это очень серьезный прирост.
Самое безумное предположение, что мы приближаемся к рыночным условиям. Потому что никто на рынке не работает с той дикой маржой, которая была, когда темпы роста квартир были 83%. Тогда ежегодная прибыль строительных компаний по отношению к затратам была от 300% до 1000%.
Это все давно прошло, с тех пор уже долго длится достаточно сложная экономическая ситуация, поэтому это не может быть причиной. Рынок покупателя, то есть и так сложно продать, так что остаются только изменения 214 закона и ставок по ипотеке.
Вартан Погосян, директор департамента маркетинга и рекламы
Жанна Малис, управляющий партнёр Единой городской службы «Помощь дольщикам»: Одной из причин являются изменения в законодательстве, связанные с отменой долевого строительства. Многие покупатели опасаются повышения цен застройщиками, поэтому стараются «вписаться» в долевое строительство, чтобы иметь в будущем подушку безопасности.
Также стоит отметить, что в таких крупных городах, как Москва и Петербург, в 2018 году властями выдано почти вдвое больше разрешений на строительство, чем в 2017 году.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО
Недвижимость – консервативная сфера, любые эксперименты над которой могут привести к необратимым последствиям. На пути к рынку нового формата можно недосчитаться даже ценных участников.
Понимая это, девелоперы стремились максимально использовать все свои возможности до перехода на проектное финансирование, когда участие средств дольщиков в строительстве объектов уйдет в прошлое. Активизацию застройщиков в 2018 году поддержал и рост спроса на объекты недвижимости, вызванный исторически низкими ставками по ипотеке и негативными инфляционными ожиданиями потребителей.
N.SU: Какие застройщики, на Ваш взгляд, выходят по итогам 2018 года в лидеры по количеству заявленных новых проектов?
Е.И.: На первом месте
Ж.М.: Лидирующие позиции по масштабу и количеству заявленных проектов занимают такие застройщики, как
N.SU: Смогут ли застройщики поддерживать должное качество возводимой недвижимости при таких объёмах строительства?
Е.И.: Конечно, а почему нет? И вообще нельзя сказать, что качество строительства и сейчас нельзя назвать сверхвысоким. Слышимость еще достаточно большая и градостроительные нормативы оставляют желать лучшего и даже вокруг домов комфорт-класса машину поставить негде, не въехать и не выехать, с детьми нельзя погулять, потому что непрерывно все ездят. Претензий очень много. А качество улучшается непрерывно в связи с совершенствованием технологий. Технологии позволяют строить не такие тяжелые дома, то есть нужны меньшие фундаменты, утоньшать стены с теми же самыми показателями звукоизоляции, теплоизоляции, пожаропрочности и так далее.
Очень много новых технологий появилось и если их использовать, то дома будут стоить дешевле, строиться быстрее, а качество будет только расти.
В.П.: Для того чтобы застройщики поддерживали высокое качество проектов, необходима стабилизация и определенность в законодательной сфере, крепкая финансовая модель и выстроенные отношения девелоперов с банками.
Ж.М.: Представляется, что крупные игроки на данном рынке будут поддерживать качество своих объектов на прежнем уровне. Это связано с возможным резким спадом спроса на жилье. В таких условиях конкуренция между застройщиками будет наиболее острой. Поэтому крупным игрокам необходимо в дальнейшем поддерживать свой имидж.
А.Л.: Те застройщики, которые не смогут поддерживать качество строительства, просто уйдут с рынка. За прошлый год на рынке стало появляться больше достойных проектов, в то время, как сегмент эконом-класса низкого уровня переживал падение спроса.
В этом году дешевые проекты уплотнительной застройки, возводимые за счет средств дольщиков, должны уйти в прошлое. Рост цен на всю недвижимость приведет к переходу от рынка ценовой конкуренции к рынку качественного предложения.
На мой взгляд, даже в условиях снижения реальной покупательской способности потребители скорее будут отдавать свое предпочтение качественной недвижимости с комфортной жилой средой, пусть даже меньшей площади и дальше от центра и метро, чем дешевым высоткам экономкласса. Поэтому, чтобы остаться в рынке, застройщикам придется ответить качественным предложением.
N.SU: Что для этого необходимо?
Е.И.: Для качества строительства нужны только новые технологии.
А.Л.: Для этого необходима финансовая стабильность компании, без которой практически невозможно будет существовать в новых рыночных условиях. Кроме того, успех проекту могут обеспечить интересная концепция формирования жилой среды, качество домостроения, выверенная квартирография без лишних неиспользуемых квадратных метров и эффективная коллаборация застройщика с городом по вопросам развития социальной и дорожной инфраструктуры.
Ж.М.: Одним из главных условий является поддержание прежней себестоимости строительства для застройщика и наличие достаточных денежных средств для строительства. Представляется, что финансирование при долевом строительстве является наиболее оптимальным решением данного вопроса для застройщика. Однако в ближайшем будущем им понадобится решать данный вопрос по-другому.
N.SU: Есть ли риск превращения новых объёмов новостроек в долгострои при условии снижения спроса из-за повышения ипотечных ставок?
Е.И.: Пока ипотечные ставки повышаются не очень серьезно. И здесь дело не только в них. Общая экономическая ситуация в стране должна динамично развиваться и по крайней мере не ухудшаться с точки зрения реальных доходов населения. Для этого должно быть много затрат на создание новых рабочих мест. То есть люди должны иметь возможность работать и получать заработную плату, тогда все будет покупаться.
Самое главное, это загруженность населения на высокотехнологичных, с высокой производительностью труда предприятиях. Если это будет сделано, это будет даже важнее ставок по ипотеке, тогда люди будут покупать.
В.П.: Сейчас закон защищает покупателя недвижимости на первичном рынке на 100%, риска появления долгостроев практически нет.
Ж.М.: Риск превращения новостроек в долгострои присутствует всегда, вне зависимости от ипотечных ставок. Скорее, данный фактор будет косвенно влиять на обострение данной проблемы по той причине, что повышение ставок в свою очередь также зависит от определенных факторов. Один из самых ярких из них – инфляция. В условиях инфляции застройщику гораздо сложнее достраивать объекты.
А.Л.: Риски есть всегда. Сейчас мы можем только прогнозировать процент роста цен на недвижимость, степень увеличения ипотечных ставок, и как на все это отреагирует совокупный спрос.
Достоинства и недостатки новой схемы работы и неучтенные нюансы, как обычно, всплывут только на практике в процессе реализации.
Но мы надеемся, что меры, предпринятые государством по упразднению долевого строительства и страхованию, будут эффективны и оградят градостроение и население от инцидентов, связанных с долгостроем и обманутыми дольщиками.