Пресс-релизы

В промзоне «Южный порт» площадью более 400 га построят новый район, который уже назвали «вторым Сити». 25 января состоялась пресс-конференция «Южный порт — главная точка развития полицентризма в столице в ближайшее десятилетие», на которой главный архитектор города Москвы Сергей Кузнецов раскрыл детали проекта. Девелоперы — «Аеон Девелопмент» совместно с «Ферро-Строй». Аналитики «Метриум» рассказывают, как редевелопмент Южного порта повлияет на столицу и локальный рынок жилья.

1. Улучшение транспортной ситуации

Развитие «Южного порта» в Москве органично вписывается в концепцию децентрализованного города, в котором есть не один, а сразу несколько очагов социальной жизни. В Москве сложилось две таких локации — исторический центр и Москва-Сити. Для столь большого мегаполиса это недостаточная децентрализация, которая порождает сверхконцентрацию людских и транспортных потоков в центре, широкий разрыв в обеспеченности инфраструктурой и рабочими местами разных районов столицы.

Появление «нового Сити» в Юго-Восточном административном округе позволит переместить часть транспортного трафика от центра, а также создаст новую точку притяжения деловой, культурной и социальной активности. Так произошло после строительства Москва-Сити, когда в новые офисы начали массово переезжать компании из исторического центра, что снизило нагрузку на транспортное сообщение со старыми районами столицы.

При этом «Южный порт» будет обеспечен собственными транспортными узлами. Прежде всего, в его составе построят ТПУ «Южный порт». В границах промзоны к 2025 году планируется создать станцию метро «Южный порт» Люблинско-Дмитровской линии — между «Кожуховской» и «Печатниками». В отличие от других узлов, в «Южном порту» еще появится причал для речных трамваев, который станет частью речного регулярного сообщения в Москве. Также здесь соорудят канатную дорогу через Москву-реку, рядом с которой реализуются масштабные проекты жилой застройки «Зиларт» и «Ривер Парк Коломенское», чьи жители смогут легко добраться в новый Сити.

1. Инвестиционный рост стоимости недвижимости для перепродажи

Появление нового Сити в Юго-Восточном административном округе в перспективе приведет к повышению стоимости недвижимости во всех близлежащих локациях, как это в свое время произошло в прилегающих к Москва-Сити территориях. В частности, строительство Москва-Сити существенно повысило привлекательность и престиж ЗАО, который имеет лучшее транспортное и дорожное сообщение с новым деловым центром по сравнению с другими округами Москвы на рынке новостроек. Практически во всех проектах застройки в ЗАО девелоперы подчеркивают близость к Москва-Сити и виды на деловой центр, как одно из ключевых преимуществ. Соответственно, на этом направлении девелоперы строят жилье более высокого класса. Западный административный округ — самый дорогой на рынке нового жилья массового сегмента (350 тыс. рублей за кв. м), а также бизнес-класса (462 тыс. рублей за кв. м), не считая ЦАО.

Реконструкция Южного порта может стимулировать мощное развитие рынков соседних локаций и повышение класса новостроек в них. Это районы Печатники, Нагатинский Затон, юго-восточная часть Даниловского района, а также Текстильщики и Печатники в Юго-Восточном административном округе. В целом, на территории запланировано строительство 7,5 млн кв. метров недвижимости. Общий объем вложений в строительство 7,5 млн кв. м недвижимости составят около 380 млрд рублей. В целом эти районы могут стать дороже на 10-15% относительно других схожих периферийных районов столицы.

«Перспективы развития Южного порта нужно учитывать уже сейчас клиентам, которые находятся в поисках жилья в Москве, — комментирует Дмитрий Старостин, вице-президент «Аеон Девелопмент». — Покупка квартиры в прилегающих локациях может стать инвестиционной, так как появление нового делового центра всегда порождает спрос на жилье поблизости, причем высокого класса. Мы видим это по практике реализации проекта «River Park Tower Кутузовский» в районе Дорогомилово по соседству с Москва-Сити. Среди клиентов много обеспеченных менеджеров и владельцев бизнеса, связанных с деловым центром. Такой же спрос появится и в районе Южного порта, где мы уже строим масштабный городской квартал «Ривер Парк Коломенское». Соответственно в будущем сегодняшние покупатели и владельцы квартир в этой локации смогут успешно перепродать недвижимость по высокой цене».

1. Формирование локального рынка долгосрочной аренды

Южный порт станет альтернативой Москва-Сити и историческому центру с точки зрения деловой активности. Здесь предполагается строительство большого объема коммерческой недвижимости, а также появление различных социальных, культурно-развлекательных и других учреждений. По планам властей Москвы ориентировочное количество жителей района составит 40 тыс. человек, 20 тыс. гостей, а число новых рабочих мест — около 5 тыс.

Это значит, что в одной локации создается спрос со стороны большого числа занятых здесь специалистов. Причем речь идет о высококвалифицированных кадрах с высокими доходами. Впрочем, далеко не все из них будут приобретать жилье поблизости. Цены на местные новостройки могут вырасти до уровня «премиум», что будет стимулировать местных занятых искать жилье несколько дальше от Южного порта. Одновременно значительно вырастет спрос на долгосрочную аренду, причем во всех ценовых нишах.

Такие тенденции следует учитывать инвесторам, которые приобретают жилье для сдачи в аренду. В условиях экономической стагнации новая точка роста бизнеса может стать и своеобразной «тихой гаванью» для собственников недвижимости, которые хотят получать стабильный доход от большого числа платежеспособных арендаторов.

1. Рост туристической привлекательности локации

В отличие от Москва-Сити, в проект Южный порт заложен большой объем культурно-развлекательной инфраструктуры. В этом районе находится самая протяженная береговая линия реки в городе —13 километров, что позволит создавать насыщенные функциями рекреационные маршруты. В составе проекта, по замыслу архитекторов, появится яхт-клуб, плавающая сцена и бани, понтонные бассейны, культурный центр, многочисленные рестораны и т. п. Главным публичным пространством Южного порта станет набережная, которая превратится в точку притяжения горожан и туристов.

Это означает, что в районе Южного порта возникнет значительный спрос на краткосрочную аренду. Хотя в проекте предусмотрен гостиничный комплекс, число потенциальных арендаторов здесь будет значительным, и далеко не все из них готовы останавливаться в отелях высокого сегмента. Спрос на краткосрочную аренду ожидается от туристов из зарубежья и России, а также от приезжающих в командировки в коммерческие центры Южного порта.

«С точки зрения развития рекреационного потенциала юга Москвы, Южный порт отлично дополняет развлекательный комплекс “Остров Мечты”, который находится на противоположном берегу Москвы-реки, — говорит Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. — Этот крупнейший крытый парк развлечений в Европе уже стал точкой притяжения туристов, а также семейных покупателей недвижимости, которые хотят жить рядом с крупным коммерческим и развлекательным хабом. Среди покупателей квартир в проекте Dream Towers больше 55% клиентов выбрали этот комплекс благодаря близости к “Острову Мечты”. В будущем рекреационная инфраструктура в Южном порту и “Острове Мечты” взаимно дополнят друг друга, привлекая сюда значительные потоки арендаторов и семейных покупателей жилья».

1. Повышение престижа Юго-Восточного административного округа

Масштабный девелоперский проект в Южном порту изменит имидж всего Юго-Восточного административного округа Москвы, где он находится. На месте огромной промышленной зоны появится жилье высокого класса, социальные объекты, коммерческие и развлекательные центры. Застройщики будут реализовывать здесь проекты бизнес-класса, что поможет преобразить социальный состав жителей округа — произойдет джентрификация.

Как правило, отмечают аналитики «Метриум», джентрификация развивается по эффекту домино — вслед за преображением одной локации начинают меняться и соседние кварталы и районы, где открывается новый бизнес, появляются рабочие места и реализуются менее масштабные девелоперские проекты. При этом структура предложения жилья по классам в ЮВАО будет смещаться от массовых проектов к комплексам бизнес- и премиум-класса.

«Южный порт станет крупнейшим девелоперским проектом в Москве за последние десятилетия, — комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — В условиях непростой ситуации в экономике он может быть одним из антикризисных драйверов развития Москвы в ближайшие годы. Одновременно Южный порт, а точнее жилая застройка в этом районе, повысит конкуренцию на рынке новостроек Москвы, так как в столице появится новая и самодостаточная локация для реализации высокобюджетных проектов. Рост цен в “перегретых” районах ЦАО и ЗАО может замедлиться, тогда как в ЮВАО — ускорится. Это следует иметь в виду покупателям и инвесторам на рынке жилья».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке элитного и делюкс-класса Москвы. Объем предложения увеличился на 30,5%. Средневзвешенная цена квадратного метра к концу 2022 года достигла 1,66 млн рублей (+17,9% за год). Элитные проекты подорожали быстрее проектов класса делюкс (+11% против +6,1%).

По данным «Метриум», по итогам 2022 года на рынке высокобюджетной недвижимости находилось 66 проектов, из них 43 проекта относятся к элитному классу, а 23 — к классу делюкс. Суммарный объем предложения на конец периода составил 1,25 тыс. лотов, из них 47% приходится на квартиры и 53% — на апартаменты. По сравнению с концом прошлого года, количество квартир и апартаментов в продаже выросло на 30,5%.

В 2022 году активно выходили на рынок новые высокобюджетные комплексы: продажи стартовали в восьми проектах, почти все из них класса делюкс.

Новые проекты на первичном рынке высокобюджетного сегмента в 2022 г.

* бронирование

Источник: Метриум

Как и год назад, среди районов по количеству элитных лотов в продаже первое место принадлежит Пресненскому. За год его лидерство значительно укрепилось: доля района выросла на 16,2 п.п. и достигла 33%. В районе стартовали продажи комплексов «Мюр и Мерилиз» и St George Residences, также здесь расположены проекты с большим объемом предложения — Lucky, Sky View и другие.

Недвижимость класса делюкс сосредоточена в районах Якиманка (34,7%) и в Хамовниках (30,5%). Экспозиция Хамовников пополнилась двумя проектами от Level Group «Саввинская 17» и «Саввинская 27», доля района увеличилась на 18,5 п.п.

Из-за повышения строительной готовности ранее вышедших на рынок проектов, в 2022 году существенно сократилась доля лотов в продаже на начальной стадии. В элитном классе все проекты перешли на этап монтажа (17,4%, +1,4 п.п. за год), на «котловане» находится только новый комплекс St George Residence (3,9% от общего объема предложения). В классе делюкс количество лотов в строящихся корпусах также увеличилось до 55% (+52,9 п.п.).

Среди предложения высокобюджетного сегмента ожидаемо значительную часть занимают многокомнатные варианты (21,8% в элитном классе и 34,2% в делюкс-классе). Доля студий невелика — всего 1,7% от числа всех лотов в элитном сегменте (+0,7 п.п. за год), а среди вариантов делюкс-класса в продаже имеется только одна студия — в комплексе «Ильинка 3/8» от «Sminex - ИНТЕКО». Доля предложения с одной спальней в элитном сегменте увеличилась до 29% (+9 п.п.) — таких вариантов представлено много в комплексе Vesper Tverskaya (ранее Fairmont Vesper Residences).

В высокобюджетных новостройках большая часть квартир и апартаментов реализуется без отделки (54,3% в элитном классе, 76,1% в делюкс-классе).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в высокобюджетных проектах к концу декабря 2022 года достигла 1,66 млн рублей (+17,9% за год). Элитные проекты подорожали быстрее проектов класса делюкс (+11% против +6,1%). Это связано в первую очередь с тем, что рынок пополняли проекты по стартовым ценам преимущественно делюкс-класса.

Высокобюджетная недвижимость, экспонирующаяся в валюте, подверглась удорожанию в марте в связи со скачком курса. В дальнейшем, после укрепления рубля, цены в переводе на национальную валюту снизились. В целом цены на элитные проекты характеризуются относительной стабильностью, колебания происходят из-за выхода в продажу новых проектов.

Наиболее дорогостоящая элитная недвижимость реализуется в Тверском районе (в среднем за 1,83 млн рублей за кв. метр). В районе представлены три проекта — Vesper Tverskaya, «Долгоруковская 25» и «Клубный дом в Газетном». Среди проектов делюкс-класса наиболее высокая цена кв. метра в Пресненском районе (3,31 млн рублей), где в продаже осталось два проекта — «Малая Бронная 15» и The Patricks.

Показатель средней площади в элитном классе сократился на 12,9% и по итогам года составил 143,4 кв. м, а в сегменте делюкс, наоборот, средняя площадь лота выросла на 21,5%, до 199,6 кв. м. Стоимость высокобюджетных объектов характеризуется большим разбросом — от 32,9 млн до 6 млрд рублей.

Бюджеты предложения на первичном рынке высокобюджетного сегмента в зависимости от типологии

Источник: Метриум

Рейтинг самых доступных предложений квартир высокобюджетного сегмента в декабре 2022 года:

— «Мюр и Мерилиз»: студия площадью 48,9 кв. м за 39,7 млн руб.;

— Lucky: однокомнатная квартира площадью 45,4 кв. м за 45,4 млн руб.;

— «TITUL на Серебрянической»: однокомнатный апартамент площадью 49,2 кв. м за 58 млн руб.

Рейтинг самых доступных предложений апартаментов высокобюджетного сегмента в декабре 2022 года:

— CULT: студия площадью 26,96 кв. м за 32,9 млн руб.;

— «Долгоруковская 25»: однокомнатный апартамент площадью 38,7 кв. м за 42,1 млн руб.;

— «Космо 4/22»: однокомнатный апартамент площадью 48,8 кв. м за 43 млн руб.

Количество зарегистрированных сделок на первичном рынке в высокобюджетном сегменте в 2022 году составило 324 штуки[1]. Активность покупателей относительно 2021 года оказалась ниже на 55,4%. Спрос упал в мае, после чего так и не восстановился до уровня предыдущих лет. Стоит принять во внимание, что многие элитные комплексы реализуются по ПДКП и ДКП и не учитываются в статистике.

Основные тенденции

«В первом полугодии 2022 года предложение высокобюджетного сегмента плавно вымывалось, — резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — Начиная с III квартала, в связи с выходом новых проектов, а также относительно низким спросом, экспозиция стала расширяться. В ноябре впервые за долгое время количество лотов в продаже превысило тысячу штук, а к концу года на рынке было зафиксировано уже 1,25 тыс. предложений.

Старт новых проектов пришелся преимущественно на III и IV кварталы года. Только один проект вышел в первом полугодии — «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском» (усадебный комплекс с участком продается единым лотом) от Sminex, позднее «Sminex — ИНТЕКО». Другие семь проектов стартовали в период с июля по декабрь.

Цена квадратного метра к концу 2022 года достигла 1,31 млн рублей в элитном классе (+11% за год) и 2,25 млн рублей в делюкс-классе (+6,1%). Средневзвешенная цена в течение года колебалась из-за нестабильности валютного курса, выхода новых проектов и точечного удорожания.

Спрос, начиная с мая 2022 года, держался на довольно низком уровне. По итогам года было заключено суммарно 324 договора, не считая сделок по ДКП и ПДКП, что на 55,4% ниже, чем годом ранее. Покупатели высокобюджетной недвижимости стали реже привлекать ипотечные средства: доля договоров с ипотечным обременением составила 13%, в то время как в прошлом году на первичном рынке в дорогом сегменте заключалось не менее четверти договоров с использованием ипотеки.

Таким образом, 2022 год ознаменовался для высокобюджетной недвижимости ростом числа предложений, новыми стартами, в том числе выходом на рынок уникальных предложений класса делюкс. Тем не менее, спрос был ниже ожидаемого. Изменение конъюнктуры ипотечного рынка не оказывает на высокобюджетный сегмент значимого влияния. В 2023 году регулирование спроса будет происходить за счет продуктовой составляющей и сдерживания цен».

[1] По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир).

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке премиум-класса Москвы. Объём предложения вырос на 61,1%. Средневзвешенная цена квадратного метра в декабре составила 592,6 тыс. рублей для квартир (+19,9% за год) и 667,3 тыс. рублей для апартаментов (-3,9% за год).

По данным «Метриум», по итогам 2022 года на рынке недвижимости премиум-класса находилось 54 проекта. Суммарный объем предложения на конец периода составил 5,2 тыс. лотов, из них 4,4 тыс. — квартиры и 0,8 тыс. — апартаменты. По сравнению с концом 2021 года, число предложений выросло на 61,1%.

В 2022 году первичный рынок премиум-класса пополнили 14 проектов с квартирами и апартаментами. Большинство стартов пришлось на первую половину года.

Новые проекты на первичном рынке недвижимости премиум-класса в 2022 г.

Источник: Метриум

Значительно сократилась доля лидирующего СЗАО (-14,2 п.п.), по итогам года она составила 22,6%. Заметно выросла доля ЗАО (18,9%, +10,4 п.п.), здесь появилось сразу четыре новых комплекса.

По стадии строительной готовности на конец декабря 2022 года существенно выросла для квартир и апартаментов в корпусах на этапе монтажа (60,3%, +36,9 п.п.). за счет перехода ряда корпусов на новый этап строительства. Доля предложения на котловане уменьшилась (26,6%, -28,6 п.п.).

 Среди предложений премиум-класса в разрезе комнатности значительную долю занимают двухкомнатные варианты (36,7%, +0,2 п.п.). В течение года уменьшалось количество многокомнатных лотов, на конец декабря 2022 года их доля составила 7% (-3,7 п.п. за год).

В премиум-классе за 2022 год выросла доля предложения без отделки (47,7%, +3,6 п.п.) и с отделкой white box (35,8%, +8,8 п.п.). Примечательно, что среди новых проектов полностью с чистовой отделкой реализуется только комплекс «Голутвинский 10». В остальных чистовая отделка либо совсем не предусмотрена, либо предлагается только в некоторых корпусах.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в декабре составила 592,6 тыс. рублей для квартир (+19,9% за год) и 667,3 тыс. рублей для апартаментов (-3,9% за год). В среднем недвижимость премиум-класса подорожала на 9,1%. Самые дорогостоящие проекты представлены в ЮАО (730 тыс. за кв. м), а наиболее бюджетные — в СВАО (425 тыс. рублей за кв. м).

Средний бюджет предложения за год увеличилась всего на 1,2%. Квартиры и апартаменты в сегменте стали компактнее: показатель средней площади уменьшился с 86,6 кв. м до 80,4 кв. м. (-7,2% за год).

Стоимость предложений на первичном рынке премиум-класса в зависимости от типологии

Источник: Метриум

Рейтинг самых доступных предложений квартир премиум-класса в декабре 2022 года:

— Symphony 34: студия площадью 26,2 кв. м за 12,3 млн руб.;

— «Театральный квартал»: студия площадью 28,7 кв. м за 13,6 млн руб.;

— PRIDE: студия площадью 32,2 кв. м за 16 млн руб.

Рейтинг самых доступных предложений апартаментов премиум-класса в декабре 2022 года:

— Mod: студия площадью 28,2 кв. м за 11,4 млн руб.;

— «Поклонная 7»: студия площадью 25,3 кв. м за 13 млн руб.;

— Logos: студия площадью 26,6 кв. м за 13,9 млн руб.

Количество зарегистрированных сделок на первичном рынке премиального сегмента в 2022 году составило почти 3,2 тыс. штук[1]. По сравнению с 2021 годом, активность покупателей снизилась на 27,7%. Однако стоит принять во внимание, что 2021 год отличался нехарактерно высокими темпами спроса. По сравнению с 2020 годом, 2022 год стал более успешным: количество договоров выросло более чем в два раза.

«Премиальный сегмент проявил устойчивость к внешним потрясениям 2022 года, — отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. — Потребительская активность просела лишь относительно 2021 года, когда наблюдался ажиотажный спрос. Многие клиенты понимают, что инвестиции в первичную недвижимость премиум-класса являются самым надежным способом сбережения средств, особенно на фоне непростой ситуации в экономике. При этом покупатели отдают предпочтение проектам от опытных застройщиков с высокой репутацией. Это позволило нашему проекту «Прайм Парк» третий год подряд стать лидером по продажам в сегменте».

Основные тенденции

«Во II квартале 2022 года на первичном рынке премиум-класса началось расширение экспозиции за счет выхода новых проектов, — резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — К концу декабря суммарный объем предложения составил 5,2 тыс. лотов, что на 61,1% больше, чем в начале года. Последний раз сопоставимый объем предложения на рынке был зафиксирован почти четыре года назад.

Среди премиальных проектов средневзвешенная цена кв. метра за год выросла на 9,1%. Рост коснулся только квартир (+19,9%). Цена на апартаменты колебалась в течение года, к концу декабря было зафиксировано годовое падение на 3,9%. Колебания связаны как с выходом в продажу нового предложения, так и изменением структуры текущего. Примечательно, что апартаменты премиум-класса в среднем дороже квартир, но с каждый кварталом разрыв между ними становится менее явным.

По сравнению с 2021 годом, спрос в 2022 году упал на 27,7%. Снижение интереса произошло как по отношению к квартирам, так и к апартаментам. Активность покупателей упала в апреле, после чего восстановилась за счет привлекательных ипотечных программ, и в III квартале года спрос сохранялся на ожидаемом уровне. В этот период доля договоров с ипотечным обременением достигала 59%, тогда как ранее не превышала 50%. В октябре-ноябре рынок претерпевал снижение спроса, в этот же период упал интерес к ипотечным предложениям.

Первичный рынок премиум-класса становится все более зависимым от банковских предложений, а поведение покупателей во многом повторяет поведение клиентов более низких ценовых сегментов. В 2023 году изменение ипотечных ставок и программ субсидий будет отражаться на рынке премиум-класса в неменьшей степени, чем в других сегментах».

[1] По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир).

В 2022 году динамика сделок на рынке «первички» и «вторички», а также в ипотечном секторе оказалась худшей с 2015 года. К такому выводу пришли аналитики «Метриум» после изучения итоговых данных Росреестра Москвы по рынку жилья в столице. Однако абсолютное число зафиксированных сделок с новостройками и ипотекой в целом осталось выше, чем во все предыдущие годы, на считая 2021.

В декабре 2022 года в Москве зарегистрировали 8,9 тыс. сделок долевого участия (ДДУ) на рынке первичного жилья. Это на 49% больше, чем месяцем ранее, но на 17% меньше, чем в декабре 2021 года. В ноябре и декабре активность дольщиков в Москве росла после октябрьского провала из-за объявления частичной мобилизации в конце сентября. Однако позитивная динамика последних двух месяцев не компенсировала потерь рынка, связанных с нестабильностью 2022 года.

В целом за 12 месяцев Росреестр Москвы зафиксировал 85 тыс. сделок со строящимся жильем в столице. В 2021 году спрос дольщиков оценивался в 98,8 тыс. ДДУ, то есть в 2022 году этот показатель сократился на 14%. Это худшая динамика с 2015 года, когда количество сделок в этом сегменте упало на 18% относительно результатов 2014 года.

Однако по абсолютному числу сделок 2022 нельзя назвать провальным. Больше сделок на рынке долевого строительства было зафиксировано только в 2021 году, тогда как в 2020 году их было 82,8 тыс., в 2019 — 81,6 тыс., в 2018 — 79,6 тыс., в 2017 — 54,2 тыс.

«В 2022 году произошла резкая, но не глубокая коррекция рынка, — отмечает Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). — С 2014-2015 гг. рынок новостроек в Москве вырос в четыре раза, поэтому падение активности покупателей было хотя и ощутимым, но далеко не катастрофическим. Помогли своевременные меры реагирования как властей, так и застройщиков, которые обеспечили доступ к ипотеке многим покупателям жилья. Помимо этого, жилье за эти годы только укрепило свое инвестиционное значение для россиян, поэтому в немалой степени сохранение значительного объема сделок было обусловлено соображениями надежности этого актива для вложений в период нестабильности».

Схожая динамика наблюдалась и на рынке ипотеки. В декабре банки выдали 11 тыс. ипотечных кредитов на покупку строящегося и готового жилья в Москве. По сравнению с ноябрем произошел резкий восстановительный рост числа сделок — на 26%. Однако по сравнению с декабрем 2021 года заемщики получили на 19% меньше ипотечных кредитов.

В целом за 2022 год Росреестр Москвы зарегистрировал 108,4 тыс. ипотечных сделок, что на 15% меньше, чем по итогам 2022 года, когда было зафиксировано 127,6 тыс. ипотечных сделок. За последние семь лет это худший показатель, не считая 2015 года, когда количество выданных кредитов уменьшилось относительно 2014 года на 23%.

Однако, как и в случае с рынком долевого строительства, абсолютный объем ипотечных сделок в Москве остался огромным. Не считая 2021 года (127,6 тыс. кредитов), во все предыдущие годы заемщики в столице получили меньше ипотеки, в том числе в 2020 году — 104,2 тыс., в 2019 — 90,0 тыс., в 2018 — 90,6 тыс., в 2017 — 54,4 тыс.

«Ипотека остается драйвером развития рынка и неплохо показала себя как антикризисный инструмент в 2022 году, — комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). — Застройщики разработали гибкие ипотечные программы, которые позволили привлекать клиентов даже в самые тревожные моменты прошлого года. Впервые в истории страны средние ставки по выданным кредитам опустились до уровня 3-4% годовых, что дало мощный позитивный эффект по числу сделок. Однако по мере стабилизации ситуации рынок постепенно вернется к стандартным государственным ипотечным программам. В целом следует признать, что ситуация со спросом могла быть хуже, если бы не реформа долевого строительства, которая гарантировала права дольщиков, а также относительно мягкая кредитно-денежная политика, обеспечившая застройщиков и покупателей доступными займами».

Вторичный рынок жилья оказался в аутсайдерах в 2022 году. В декабре Росреестр Москвы зарегистрировал 14 тыс. сделок купли-продажи в Москве. Относительно ноября застройщики готовых жилых комплексов, а также частные владельцы квартир продали на 30% больше недвижимости. Однако по сравнению с декабрем 2021 года спрос упал на 31%.

В целом за 2022 год на вторичном рынке зафиксировано 132,6 тыс. сделок, что на 22% меньше, чем в 2021 году, когда зарегистрировали 171 тыс. соглашений. В последний раз сопоставимое снижение активности покупателей было в 2015 году. Тогда спрос сократился на 30% относительно результатов 2014 года.

В отличие от сегмента строящегося жилья и ипотеки, вторичный рынок и по абсолютному числу сделок в 2022 году выглядел слабо. В прошлом году клиенты были активнее, чем, например в 2015 (113,8 тыс. сделок), 2016 (126,0 тыс.), 2017 (123,9 тыс.), но больше сделок фиксировалось в 2018 (156,4 тыс.), 2019 (145,6 тыс.), 2020 (148,9 тыс.) и даже в 2013 (145,8 тыс.) и 2014 (162,1 тыс.).

«2022 год, безусловно, стал самым стрессовым для рынка жилья за последние десять лет, — комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — Потрясения периода пандемии и кризиса 2014 года не идут в сравнение с теми вызовами, которые появились в 2022 году. И несмотря на это, нужно признать, что вместо коллапса мы зафиксировали умеренную коррекцию, которая могла произойти и в менее сложных условиях. Это говорит о высокой устойчивости столичного рынка жилья, о его значительном объеме и роли, которую он играет в экономике. Застройщикам удалось сохранить высокие темпы строительства и пополнения рынка новыми предложениями. Были разработаны действенные инструменты продаж. Покупатели в основной своей массе доверили накопления именно сектору жилой недвижимости».

По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в проектах 10 самых успешных девелоперов «старой» Москвы в 2022 году было совершено на 3,5% больше сделок по ДДУ, чем годом ранее. В то же время выручка от продаж упала на 3,7%. Число сделок в проектах лидера за год увеличилось на 30,9%, а поступления от продажи квартир и апартаментов — на 36,6%.

В 2022 году в новостройках «старой» Москвы с физическими лицами было заключено 54,3 тысяч договоров долевого участия на 2,688 млн кв. м. По сравнению с 2021 годом количество сделок сократилось на 11,7%, а проданная площадь — на 21,7%.

На долю проектов от 10 самых успешных девелоперов «старой» Москвы в 2022 году пришлось 78,1% от общего объема сделок в новостройках, что на 11,6 п.п. больше, чем год назад. Реализованная площадь в проектах от лидеров рейтинга по итогам 2022 года по сравнению с показателями 2021 года сократилась на 10% (до 2,059 млн кв. м), а выручка — на 4,2% (до 654,8 млрд рублей).

За прошедшие 12 месяцев рейтинг обновился на две позиции. Также произошли изменения в структуре рейтинга.

Первое место уже на протяжении 7 лет сохраняет за собой ГК «ПИК». В 2022 году в проектах этого застройщика было заключено 26 883 договора долевого участия (49,5% от всех ДДУ) на 1205,9 тысяч кв. м, что принесло девелоперу 325,2 млрд рублей — это почти столько же, сколько у остальных 9 компаний из рейтинга, вместе взятых. Самые успешные проекты ГК «ПИК» — ЖК «Люблинский парк», «Матвеевский парк», «Амурский парк».

Второе место, как и в 2021 году, занял девелопер «ДОНСТРОЙ». По итогам 2022 года компании удалось заключить 2825 ДДУ на 190,6 тысяч кв. м, что обеспечило выручку в размере 82,8 млрд рублей. Наиболее востребованные проекты застройщика — ЖК «Остров», «Символ», «Событие».

На третьей строчке расположилась компания Level Group. В 2022 году в проектах данного девелопера было совершено 2787 сделок на 139,9 тысяч кв. м, что принесло 60,1 млрд рублей. Самые популярные проекты Level Group — «Level Южнопортовая», «Level Мичуринский», «Level Причальный».

Четвертое место досталось ГК «Гранель». По итогам 2022 года в проектах этого застройщика было заключено 2187 договоров долевого участия на 88,2 тысяч кв. м, что обеспечило выручку в размере 35,4 млрд рублей. Наиболее востребованные комплексы девелопера — PROFIT, «Тринити», HighWay.

На пятом месте находится компания MR Group. В 2022 году в проектах данного девелопера совершено 1899 сделок по ДДУ на 104,5 тысяч кв. м, что принесло 40,8 млрд рублей. Самые успешные проекты MR Group — жилые комплексы «Метрополия», City Bay, Mod.

«Наши проекты бизнес- и премиум-класса в 2022 году пользовались стабильно высоким спросом, — говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. — Каждый проект отличается тщательной проработкой архитектурной концепции, инженерно-технического оснащения и благоустройства территории. Для создания интерьеров жилых помещений и общественных зон мы привлекаем мировых звезд архитектуры и дизайна. Кроме того, во всех наших проектах учтены последние тенденции по формированию комфортной среды. В частности, в рамках их реализации мы строим образовательные кластеры, включающие современные детские сады, школы и спортивные площадки».

       Рейтинг самых успешных девелоперов «старой» Москвы в 2022 году*

*По числу ДДУ, исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир и/или апартаментов).

Источник: «Метриум»

«На рынке первичного жилья «старой» Москвы в 2022 году продолжила укрепляться роль системных игроков, — резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — В условиях неопределенности абсолютное большинство клиентов выбирало квартиры от опытных застройщиков с высокой репутацией. Кроме того, ведущие девелоперы имеют прочный финансовый фундамент, позволяющий им легче переносить периоды экономической стагнации. На мой взгляд, в 2023 году тренд на рост доли крупнейших компаний на рынке сохранится».

Доля квартир без отделки на рынке новостроек Москвы составила в 2022 году 39%. Число таких квартир в продаже перестало снижаться, хотя с 2018 года они уступали рынок квартирам с ремонтом. Жилье в бетоне по-прежнему актуально для многих покупателей. Аналитики «Метриум» раскрывают семь ключевых преимуществ покупки жилья без отделки в новостройках.

1. Квартира без отделки дешевле на старте

При прочих равных условиях квартира без отделки дешевле на 10-20% аналогичного варианта с отделкой. Такая разница прослеживается как в одном жилом комплексе, где застройщик предлагает обе опции, так и в схожих по характеристикам проектах в одном районе.

«Квартиры без отделки выгодно покупать в определенных ситуациях, — говорит Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер ЖК «Преображенская площадь»). — В нашем жилом комплексе квартиры без отделки популярны в качестве инвестиции, когда планируется скорая перепродажа жилья. Чем меньше вложения на старте, тем больше прибыль от перепродажи. Также квартира без отделки подойдет клиентам, которые не спешат с переездом и хотят проводить ремонт в размеренном темпе без кредитов и перенапряжения семейного бюджета, что тоже дает экономию. Жилье без отделки можно купить «на вырост» детям, если планируется их заселение через несколько лет, когда они сами захотят определить планировку и дизайн первой квартиры».

1. Ключи от квартиры без отделки можно получить быстрее

Некоторые застройщики проводят отделку под заказ от покупателей уже после окончания строительства комплекса. Такая практика нередко встречается в регионах. Обычнов этом случае покупатели квартир без отделки получают ключи примерно на полгода раньше — именно столько уходит на ремонтные работы в квартирах, в которых были проданы квартиры с отделкой. Кстати, недавнее исследование показало, что каждый второй россиянин (58%) заселяется в квартиру без отделки.

1. Видимость скрытых дефектов

В квартире без отделки можно разглядеть много «базовых» дефектов, которые в жилье с ремонтом проявят себя не сразу. Например, это могут быть трещины и микротрещины на стенах, которые появляются при усадке дома. При отделке их могут закрыть штукатуркой, краской или плиткой, но через какое-то время трещина всё равно нарушит внешний слой. Если трещина сквозная, и через нее поступает воздух и влага, со временем на отделочном материале может появиться плесень и засолы.

 Чтобы этого избежать, на прием квартиры у застройщика достаточно пригласить специалиста по стройке. Квартира без отделки лучше поддается анализу, что поможет устранить дефекты, сэкономить в будущем и подготовиться к ремонту.

1. Установка дополнительной шумо- и теплоизоляции

Не секрет, что шумо- и теплоизоляция — не самая сильная сторона некоторых новостроек. Нередко покупатели узнают об этом уже после заселения, и если в квартире проведена отделка, то улучшить эти характеристики невозможно без нового масштабного ремонта.

В квартире без отделки к решению этой проблемы можно подготовиться заранее. Специалист по стройке выявит тепловые и звукоизоляционные особенности квартиры, после чего даст рекомендацию, что делать. К примеру, иногда межквартирные перегородки достаточно хорошо защищены от шумов, а межэтажные — нет. В этом случае можно звукоизолировать только полы и потолки. В любом случае дополнительные обшивки или изменения схемы отопления проводятся до основных отделочных работ.  

1. Возможность поменять планировку

Квартиры без отделки иногда называют «квартирами свободной планировки». Если речь идет о монолитной новостройке, то практически всё пространство жилья освобождено от перегородок. В этом случае застройщик иногда только намечает возможный вариант планировки, расставляя на полу контуры стен из низкой кирпичной кладки. В панельных и кирпичных домах можно избавиться от некоторые ненесущих стен при согласовании с БТИ.

Соответственно, квартиру без отделки можно легко перестроить под себя: объединить или разъединить кухню и гостиную, предусмотреть гардеробную, создать мастер-спальню с индивидуальным доступом к приватной ванной комнате.

В квартире на рисунке из ЖК «Преображенская площадь» 33-метровую гостиную можно легко разделить на две дополнительные спальни, так как в ней есть два окна. А большую 20-метровую спальню можно переоборудовать в гостиную.

Источник: «Преображенская площадь»

1. Собственный дизайн-проект

Квартира без отделки — «чистый лист», на котором можно изобразить жилье мечты, тогда как новоселам квартиры под ключ придется довольствоваться готовыми и типовыми дизайнерскими решениями.

Собственный дизайн-проект подчеркивает своеобразие вкусов жителей квартиры, а также помогает создать комфортное и эстетически приятное пространство для жизни, адаптированное под конкретного человека и его семью. Для разработки дизайна можно привлечь именитого специалиста, создать на выбор несколько решений.

1. Личный выбор материалов, контроль качества отделочных работ

На собственной отделке можно сэкономить, так как владелец квартиры по своему усмотрению выбирает бригаду рабочих, материалы и технику, что актуально для покупателей новостроек комфорт-класса. Скажем, вместо установки более дорогой импортной сантехники он может заказать доступную продукцию российских производителей

Покупатели премиальных квартир без отделки тоже получают преимущество в выборе материалов, но используют его наоборот — приобретают более качественные и дорогие материалы для отделки, так как застройщик часто стремится на них сэкономить.

Помимо этого, владелец квартиры без отделки знает, кого нанимает. Это может быть бригада дизайнеров, инженеров и мастеров по рекомендации, которая уже хорошо справилась с ремонтом у знакомых. Ход их работ можно контролировать лично, в отличие от ситуации с покупкой квартиры у застройщика.

«Квартира без отделки остается популярной опцией среди покупателей жилья премиум-класса, — резюмирует Лиля Арцибашева. — Превращение черновой квартиры в индивидуальное жилое пространство — это своеобразный творческий вызов для людей, которые выбирают такие варианты. Часто квартиры с индивидуальном дизайном затем лучше продаются на вторичном рынке, так как заметно отличаются от нового жилья с типовыми решениями».

Самые популярные новостройки Москвы по опросу посетителей гастрокластеров

Специалисты аналитического центра исследовательского агентства СМА назвали ТОП-10 ЖК Москвы на основе проведённого опроса среди посетителей самых посещаемых гастрокластеров в Москве: ДЕПО, Вокруг Света и Трёхгорная Мануфактура. Респонденты назвали самые известные им новостройки Москвы из числа недавно построенных или ещё находящихся на этапах стройки и подготовки к сдаче.

По профессиональной занятости среди участников опроса были менеджеры крупных компаний, студенты, госслужащие, администраторы, маркетологи, IT-специалисты; представители сферы обслуживания –– продавцы, официанты; а также представители творческих профессий: дизайн, архитектура, реклама и пиар.

Список открывает ЖК Скандинавия девелоперской компании А101, его назвали 95  (14%) участников опроса. Вторую строчку занимает ЖК Символ с результатом в 74 голоса (11%); на третьей позиции ЖК Зиларт –– 67 (10%) голосов; на четвёртой строчке расположился ЖК Баланс от компании Главстрой с результатом в 58 (8%) голосов; на пятом месте ЖК Level, который назвали 44 участника опроса (6%); на 6 месте ЖК Архитектор и 37 (5%) голосов; 7 строчку занимает ЖК премиум класса Береговой –– этот комплекс назвали 33 респондента (5%); на 8 месте ЖК Хедлайнер –– 31 голос (4%); 30 (4%)  человек назвали ЖК Остров –– 9 место в списке; замыкает список, расположившись на 10 позиции ЖК Серебряный Фонтан ­­ его назвали 4 участника опроса (1%).
31 % опрошенных –– воздержались или затруднились ответить.

Интересно отметить, что от компаний Главстрой и Донстрой в список лидеров вошли сразу по два проекта: ЖК бизнес-класса Баланс и ЖК премиум класса Береговой от компании Главстрой и два ЖК бизнес-класса Символ и Остров от компании Донстрой.

Опрос проводился с 29 ноября по 10 декабря среди посетителей трёх самых «вкусных» гастрономических площадках Москвы: Трёхгорная Мануфактура, Вокруг Света и ДЕПО.

По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в 2022 году в 15 самых продаваемых новостройках бизнес-класса «старой» Москвы было заключено 54,6% от общего количества договоров долевого участия. Темпы продаж в самом популярном проекте сравнимы с показателями массовых ЖК. В то же время, за год число сделок в лидирующем комплексе снизилось на 42,3%.

В 2022 году в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы было заключено на 39,4% меньше договоров долевого участия, чем в 2021 году. Доля 15 самых востребованных проектов за год выросла на 2,3 п.п.

Топ-15 наиболее популярных проектов бизнес-класса на первичном рынке за год обновился примерно на половину, его пополнили 8 жилых комплексов. Изменения произошли и в структуре рейтинга. 

Лидером рейтинга стал жилой комплекс «Остров» от компании «Донстрой». По итогам 2022 года в нем заключено 1113 ДДУ (7,9% от всех ДДУ в бизнес-классе). Тем не менее, объем реализации относительно 2021 года снизился на 42,3%. Каждый месяц в «Острове» продавалось в среднем 93 квартиры. Самыми успешными периодами оказались февраль и март, когда было реализовано 234 и 241 лотов. Средняя цена квадратного метра в комплексе в декабре 2022 года достигла 550,4 тысяч рублей.

Второе место занял другой проект «Донстроя» — ЖК «Символ». В 2022 году покупатели приобрели 861 квартиру в этом жилом комплексе (6% от общего объема сделок в бизнес-классе). Среднемесячный темп реализации был равен 72 квартирам. Больше всего сделок удалось заключить в марте и июле 2022 года — 117 и 147 соответственно. Квадратный метр в этом жилом комплексе по итогам декабря 2022 года в среднем стоил 393,4 тысяч рублей.

Тройку замыкает жилой комплекс «Level Мичуринский» от девелопера Level Group. В прошедшем году в нем было совершено 649 сделок по ДДУ (4,6% от всех покупок), то есть ежемесячно продавалось в среднем по 54 квартиры. Наиболее удачными периодами оказались январь и февраль 2022 года, когда было реализовано 150 и 152 квартиры. Средняя цена квадратного метра в этом ЖК в декабре 2022 года составила 501,9 тысяч рублей.

Более половины (8) жилых комплексов, входящих в топ-15 самых продаваемых, реализуются тремя девелоперами: это «Донстрой», Level Group и MR Group. Остальные застройщики (Группа «Эталон», «РГ-Девелопмент», Coldy, «ЛСР», «ФСК», Tekta Group, ГК «Инград») строят по одному ЖК, попавшему в рейтинг.

«В топ-15 самых продаваемых новостроек бизнес-класса по итогам 2022 года вошли два наших проекта: ЖК «Метрополия» и City Bay, — отмечает Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. — Эти проекты стали популярны благодаря схожей концепции — «город в городе». Она подразумевает наличие большого количества социальной и коммерческой инфраструктуры, что важно для покупателей. Кроме того, мы в ЖК «Метрополия» и City Bay учли важный тренд на строительство современных детских садов и школ. Думаю, что в наступившем году компания MR Group укрепит позиции в рейтинге». 

Самые продаваемые новостройки бизнес-класса Москвы в 2022 году*

*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир).

Источник: «Метриум»

По данным «Метриум», средняя цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы по итогам 2022 года составила 423,2 тысяч рублей. В 7 проектах, входящих в топ-15, данный показатель выше. Год назад таких новостроек было 6.

Сохранился тренд на существенный разброс средней цены квадратного метра в самых продаваемых комплексах бизнес-класса «старой» Москвы. Минимальная цена зафиксирована в ЖК Sky Garden (318,8 тысяч рублей), максимальная — в жилом комплексе «Level Причальный» (576,2 тысяч рублей).

«Спрос на квартиры и апартаменты в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы в прошедшем году существенно снизился относительно 2021 года, — резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — Многие потенциальные клиенты этого сегмента уехали за рубеж. Некоторые покупатели в связи со снижением доходов предпочли приобрести жилье комфорт-класса. Для стимулирования спроса многие застройщики объявляли крупный дисконт (до 35%). Полагаю, в 2023 году девелоперы продолжат привлекать клиентов скидками и спецпредложениями. Если не произойдет новых потрясений, на рынке новостроек бизнес-класса будет наблюдаться стагнация. Спрос может немного вырасти исключительно на квартиры в проектах, реализуемых опытными застройщиками в привлекательных локациях».

За последние 5 лет спрос на машиноместа в новостройках увеличился на 68,8%. Тогда как их средняя стоимость выросла почти в два раза. Застройщики пришли к балансу спроса и предложения. Вместе с тем сам продукт совершенствуется. Эксперты «Метриум» рассказывают, какие новые тренды за последнее время получили распространение в паркингах столичных новостроек.

В разрезе сегментов спрос на машиноместа изменился за 5 лет неравнозначно. В новостройках массового сегмента он вырос на 36,1%, в бизнес-классе — на рекордные 130%, в премиум-классе — на 48,6% и лишь в элитном сегменте упал на 25,7%. Спад можно объяснить дефицитом предложения элитных проектов в текущем году. Тогда как в остальных сегментах девелоперы предлагают много новостроек.

Индустрия паркинга за последние годы шагнула далеко вперед. Парковки становятся все более технологичными, комфортабельными и эргономичными. Этому способствует внедрение застройщиками целого ряда новых интересных решений в области организации парковочного пространства. Прежде всего, это строительство из металлокаркаса, оснащение паркингов передовыми системами контроля, зарядками для электромобилей, сопутствующим сервисом. Всё это упаковано в приятный дизайн и имеет грамотное зонирование.

Паркинги из металла

На западе еще с середины XX века активно строят здания, в том числе многоуровневые паркинги, на базе металлокаркаса. Эксперты пришли к выводу, что наземные паркинги с использованием большепролетных металлических конструкций — один из наиболее эффективных методов организации парковочного пространства. Он способствует снижению себестоимости строительства при одновременном увеличении количества машиномест. Но на российском рынке эта технология до сих пор имела ограниченное распространение по целому комплексу причин: дефицит компетентных кадров, отсутствие широкой базы типовых проектов, инерция рынка и пр.

Вместе с тем число девелоперов, решающих строить наземные паркинги из металлокаркаса, увеличивается с каждым годом. Наземный паркинг, в отличие от подземного, строится на завершающем этапе реализации комплексной застройки, когда машиноместа действительно нужны покупателям, что позволяет «отнести затраты вправо» (позже потратить деньги) и заметно улучшить общую экономику проекта. В то время как использование большепролетных стальных конструкций гарантирует экономию, высокую скорость и культуру строительства. Наземные гаражи-стоянки из металла кратно дешевле подземных паркингов и обладают большей вместимостью. Кроме того, эта технология решает проблему кадрового дефицита строителей. Основные элементы паркингов производятся в заводских условиях, а на строительной площадке осуществляется только болтовая сборка.

Задает тон в сфере строительства из металлокаркаса в России ГК «Ферро-Строй». На данный момент компания запроектировала порядка 60 многоярусных паркингов из металлокаркаса общей площадью 800 000 кв. м. Также на счету девелопера — 14 построенных многоэтажных парковок суммарной площадью 150 000 кв. м. Специалисты компании спроектировали и построили парковки жилых комплексов для ГК «Абсолют», «ПИК», МосИнжПроект и AEON Corporation. Например, на территории городского квартала «Ривер Парк Коломенское» ГК «Ферро-Строй» сделала под ключ сразу два открытых многоярусных паркинга из металлоконструкций и ведёт проектирование третьего наземного паркинга закрытого типа. Сейчас компания проектирует парковки для широкого круга компаний: AEON Corporation, MR Group, «Флэт и Ко», ПИК, аэропорта Внуково.

«Паркинги из металлокаркаса одновременно отличаются доступностью и высоким качеством, — говорит Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй». — За счет отсутствия внутренних колонн получается увеличить число машиномест на 10% в сравнении с монолитными парковками аналогичной площади. Также наша технология позволяет задавать архитектурные параметры сооружений, оптимальные с точки зрения эстетики. Массивные здания из металлоконструкций выглядят легкими и изящными. Кроме того, в такие паркинги без труда встраиваются дополнительные сервисы для автомобилистов: зарядки для электрокаров, мойки и шиномонтаж». 

Зарядил и поехал

Тенденция оборудования парковок зарядками для электрокаров набирает обороты. Все больше новых проектов выходит на рынок с такой опцией. До недавнего времени на подземных парковках предусматривались лишь розетки. Однако с марта этого года МЧС официально разрешило размещать на подземных паркингах зарядные станции. Подпитка через них ведется быстрее и экономичнее. И некоторые девелоперы уже предусматривают такие станции в своих проектах. Например, Группа «Родина» — девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District, который сдается до конца этого года, — уже устанавливает станцию для зарядки электромобилей на въезде в микрорайон и автомат для будущего подключения станции на паркинге.

Стандартные зарядки для электрокаров предусмотрены на парковках квартала «Прайм Парк» и Dream Towers. В жилых комплексах девелопера MR Group розетки для электромобилей установлены в большинстве проектов: Mod, Hide, Symphony 34, Filicity, «Селигер Сити», «Метрополия» и «Павелецкая Сити», который реализуется совместно с Level Group. В проезде паркинга «Селигер Сити» есть также электрозарядка общего пользования. А на многоуровневом паркинге многофункционального комплекса «Савеловский Сити» в рамках проекта «Энергия Москвы» застройщик совместно с московским Департаментом транспорта и компанией «Интермобилити.Ева» установил настенную зарядную станцию для электромобилей. Программное обеспечение и силовые блоки устройства разработаны и изготовлены в России. Зарядка будет находиться в открытом доступе как для собственников машиномест, так и для всех жителей города. Протестировав данное инновационное решение в МФК «Савеловский Сити», застройщик может интегрировать его и в другие свои проекты.

«Все больше людей предпочитают использовать экологичные технологии, в том числе передвигаться на «зеленом» транспорте, — комментирует. Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. — Мы учитываем современные тенденции. Поэтому жителям наших жилых комплексов, которые выбрали электрокары, не придется задумываться о поиске зарядного устройства. И, даже когда появится больше станций, возможность зарядить машину прямо на парковке своего дома останется ценным преимуществом».

Парковка широкого профиля

Поиск мойки или сервиса рядом с домом — лишняя трата времени. Заветная мечта автолюбителей — обслуживать машину, не выезжая за пределы парковки. Все больше застройщиков предоставляют такую возможность своим клиентам. Уже во многих паркингах имеются системы мытья шин при въезде. Все чаще девелоперы также оборудуют автомойки на несколько боксов. Возможность проведения «водных процедур» для автомобилей предусмотрена, в частности, в ЖК ILOVE и Filicity. В жилых комплексах Mod, Hide и «Селигер Сити» есть станции для подкачки шин.

В квартале «Прайм Парк» на территории паркинга есть как мойка, так и шиномонтаж. В целом паркинга этого премиального квартала отличается особенной многофункциональностью. Девелопер создал детейлинг-центр и привлек для обслуживания резидентов валет-парковщиков.

«В квартале «Прайм Парк» резидентам доступен целый комплекс премиальных услуг, в том числе на территории паркинга, — подчеркивает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. — В частности, у нас работают валет-парковщики — профессиональные водители, помогающие парковать автомобили резидентов. Это редкость даже для элитных новостроек. Стоит подчеркнуть, что их деятельность застрахована, так что нет причин беспокоиться о сохранности машин. Кроме того, мы открыли детейлинг-центр, где можно провести химчистку салона, лакокрасочные работы и полировку кузовных поверхностей».

Почти телепортация

Еще несколько лет назад подземные паркинги новостроек зачастую оснащались лифтами, доставляющими жителей лишь в лобби. Людям приходилось пересаживаться, чтобы попасть на нужный этаж. Но сегодня почти все застройщики стараются проектировать здания таким образом, чтобы прямо с парковочного пространства на лифте без пересадок можно было добраться до своей квартиры.

При этом девелоперы сделали выводы из технических ошибок минувших лет. Так, иногда вследствие повышенной влажности происходило подтопление лифтовых приямков, приводившее к поломке и остановке дорогостоящих механизмов. Сейчас застройщики проводят тщательную гидроизоляцию, исключающую возможность подобных ситуаций.

«Паркинг в культурно-образовательном кластере Russian Design District можно назвать арт-объектом, — рассказывает Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина». —  Его стильный монохромный дизайн работает на контрасте с яркими узнаваемыми фасадами, а дизайн лифтовых холлов персонализирован. Жители имеют возможность быстро и комфортно подняться из зоны паркинга к своим квартирам или в лобби. Мы установили 16 лифтов греческой компании Kleemann, способных перевозить пассажиров со скоростью 1,6 метра в секунду. Их грузоподъемность доходит до тонны. Все лифты оснащены экологичными энергосберегающими светодиодными лампами».

И муха не пролетит

Крупнейшие застройщики уделяют повышенное внимание приватности и безопасности. Жители многих московских новостроек могут смело говорить не только «Мой дом — моя крепость», но и «Мой паркинг — моя цитадель». В обязательном порядке парковки оснащаются системами пожаротушения. Но распространение получают и дополнительные опции, прежде всего, касающиеся доступа к паркингу только проверенных лиц. На парковку квартала «Прайм Парк» могут попасть только резиденты, оформившие подписку Private Parking. Во всех проектах девелопера MR Group для проезда применяют биометрию, также гостя могут пропустить по звонку жителя. Часто у ворот паркингов устанавливаются считыватели госномеров. Данная технология используется, к примеру, в ЖК Hide, «Павелецкая Сити», City Bay, Symphony 34, «Селигер Сити», Dream Towers, «Ривер Парк», Headliner.

«Превыше всего мы ценим безопасность наших клиентов, — отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва». — Так, в ЖК Headliner для ее обеспечения на территории паркинга используются системы сигнализации, охранного телевидения и управления эвакуацией. Бесконтактные считыватели позволяют управлять шлагбаумом и воротами. А для помещения охраны закуплены средства антитеррористической защиты, включая детекторы и металлоискатели. Составным звеном безопасности мы считаем и здоровый микроклимат. На наших парковках он достигается за счет отопления тепловентиляторами, воздушно-тепловых завес с подогревом, автономных систем приточно-вытяжной вентиляции». 

Неопределенность останется главным испытанием для рынка новостроек Москвы в 2023 году, однако часть трендов уже можно спрогнозировать сейчас: квартиры будут становиться меньше, господдержка покупателей жилья возрастет, также на рынке появятся новые группы клиентов. Эксперты «Метриум» рассказывают о пяти главных трендах на рынке жилья 2023 года.

Площадь квартир продолжит сокращаться

Оптимизация предложения под скромные возможности покупателей на рынке новостроек будет продолжаться в 2023 году, полагают аналитики «Метриум». Причина — ожидаемое продолжение сокращения доходов потенциальных клиентов, а также повышение ставок по ипотеке (как в рамках льготной программы до 8%, так и по рыночной ипотеке до 11%). В связи с этим застройщикам придется сокращать стоимость квартиры и наиболее очевидный вариант — уменьшение площади. Это возможно как через уменьшение квартир всех типов, так и через замену в линейке предложения части однокомнатных квартир на студии, двухкомнатных на однокомнатные и т.д.

С января по ноябрь 2022 года средняя площадь квартиры в московской новостройке сократилась с 58,3 кв. м до 54,3 кв.м. В целом по стране средняя площадь квартиры в строящемся доме составляет около 50 кв.м., и вполне возможно, что этот показатель станет ориентировочным и для Москвы.

Поддержка спроса на жилье со стороны государства усилится

Без поддержки спроса со стороны государства, строительная отрасль не справится с текущими трудностями и внешними ударами. Поэтому в 2023 году помощь придется неизбежно расширять.

Так, в конце 2022 года уже было принято решение продлить программу льготной ипотеки (хотя и с повышением предельной ставки с 7% до 8% годовых). Существенно расширена семейная ипотека — теперь кредиты со ставками до 6% смогут получить семьи с двумя детьми не только младшего, но и старшего (до 18 лет) возраста. Это существенно простимулирует спрос, потому что семьи с подростками, как правило, острее нуждаются в расширении жилья.

Будут принятые и новые меры, на этот раз адресного характера. Сейчас ведется обсуждение ипотеки для молодежи, для отдельных профессиональных групп (бюджетников, ученых). Особую поддержку могут получить жители «новых территорий». Более того, рассматриваются различные варианты софинансирования покупки жилья, например, через компенсацию половины первого взноса. В 2023 году возможно сформируется целый комплекс различных механизмов стимулирования спроса.

Военную ипотеку может ждать переформатирование

Отдельной и довольно обширной группой потенциальных покупателей жилья в 2023 году могут стать семьи военных. Государство выделяет значительные ассигнования на довольствие военнослужащих, и со временем эти средства будут перетекать на рынок жилья.

Механизм военной ипотеки может быть перестроен — он станет более доступным, простым и привлекательным. Этого можно достичь через существенное снижение ипотечной ставки. В связи с планами увеличения численности армии, государство может запустить программу жилищного строительства, ведь по закону РФ обязана предоставлять жилье военнослужащим. Это может стать дополнительным источником средств для строительной отрасли в 2023 и последующих годах.

Цены будут стагнировать

Период беспрецедентно быстрого роста цен, который продолжался с 2018 года, скорее всего заканчивается. На фоне нестабильности спрос будет оставаться низким. Решиться на покупку дорогого актива в условиях неопределенности крайне трудно, особенно при снижении доходов. В то же время в 2022 году застройщики побили четырехлетний рекорд по запуску новых проектов в Москве. В уходящем году дан старт реализации 87 проектов против 74 годом ранее. Суммарный объем предложения приблизился к 69 тыс. квартир и апартаментов. Предложение увеличилось практически во всех сегментах рынка.

В такой ситуации конкуренция между девелоперами за весьма осторожного и нерешительного покупателя будет острой. Скидки уже вернулись в массовую практику во второй половине 2022 года. В 2023 году возможны новые рекорды по размеру дисконтов. Увеличивать цены в таких условиях застройщики будут крайне осторожно, и агрессивная политика будет невозможной. Впрочем, и падения цен ожидать не следует — издержки строителей по-прежнему высокие, а зависимость застройщиков от текущего спроса не следует переоценивать — более 80% строек идет за счет банковского кредита, а не прямых вливаний дольщиков.

Этажность новостроек увеличится

Тренд на строительство небоскребов в Москве будет усиливаться. За 2022 год общая площадь строящихся небоскребов (зданий от 100 метров) увеличилась на 18%. Повышение этажности — это один из способов усиления коммерческой эффективности проекта без ущерба для площади квартир и общего качества строительства. При этом высотки востребованы благодаря видовым квартирам, большому объему собственной инфраструктуры и просторным прилегающим территориям. Все эти факторы будут влиять на увеличение числа небоскребов на рынке новостроек Москвы.

«В целом предпосылки развития рынка новостроек в 2023 году позитивные, — комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». — Растущий объем предложения восстановит баланс между интересами покупателей и продавцов новостроек, что поможет обуздать цены. Государственная поддержка гарантирует определенный уровень спроса, который не допустит кризис на рынке. Однако по-прежнему сохраняется высокая вероятность появления “черных лебедей”, не связанных непосредственно с отраслью. Именно они и создают наибольшие риски в наступающем году».